Andrea Ciaramella, architetto e docente presso il Politecnico di Milano: "Oggi non basta più investire, è necessario farlo nel modo e al momento giusto"
Tutela immobili ha intervistato Andrea Ciaramella, architetto e docente presso il Politecnico di Milano, Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle costruzioni e Ambiente costruito - ABC. Svolge attività di formazione, ricerca e consulenza nell’ambito della gestione di edifici e patrimoni immobiliari, con riferimento alle strategie di valorizzazione. Ha recentemente promosso il Joint Research Center Proptech del Politecnico di Milano, del quale è referente scientifico ed è co-fondatore di Italian Proptech Network.
Come la gestione attiva di un patrimonio immobiliare può prevenire e minimizzare rischi e criticità che possono sorgere nel corso del ciclo di vita di un immobile?
"L’obsolescenza a cui un immobile è soggetto lungo il suo ciclo di vita è di tipo fisica, funzionale ed economica. La prima riguarda l’aspetto prettamente materiale dell’edificio, la seconda si concentra su quanto l’immobile sia adatto a svolgere la sua funzione ed infine la terza deriva direttamente dalle prime due e si basa sulla risposta alla domanda del mercato.
Il gestore di immobili deve conoscere questi tre livelli di obsolescenza e porre particolare attenzione alle persone che utilizzano gli edifici e alle loro necessità.
Questo permette di monitorare il patrimonio efficacemente.
Oggi è rilevante anche il tema della sostenibilità. Il corretto utilizzo degli edifici, ad esempio ottimizzando gli impianti caldo-freddo, può portare a risparmi dal 15% fino al 30% all’interno del mondo del retail, nei centri commerciali".
Come un proprietario potrebbe diversificare i propri investimenti immobiliari?
"Ogni investitore per cercare di ridurre i rischi deve ricordarsi di seguire le regole fondamentali, fra tutte: non concentrare i propri asset più del 30% in un solo investimento. È importante inoltre considerare sia la diversificazione tipologica che quella geografica. Si consideri che zone geografiche diverse hanno cicli immobiliari differenti.
Rispetto al passato, è ancora più importante una buona gestione immobiliare, perché oggi non basta più investire, è necessario farlo nel modo e al momento giusto".
Cosa si intende per Proptech e qual è il suo contributo per la gestione immobiliare?
"Proptech è un neologismo che racchiude le parole Property e Technology.
È un fenomeno che si è diffuso negli ultimi anni e che vede le società native digitali, spesso start-up, offrire servizi all’interno della filiera del real estate in modo parallelo o complementare ai servizi tradizionali di costruttori, geometri ed agenti immobiliari.
Si tratta di nuovi tool finalizzati a supportare il proprietario o il property manager nella gestione immobiliare.
Un esempio su tutti è il crowdfunding real estate grazie al quale i privati possono finanziare tramite il web i progetti immobiliari".
In base alla Sua esperienza, quali aspettative nutre il proprietario immobiliare dal proprio consulente?
"Le aspettative si potrebbero sintetizzare con due sostantivi: reattività nei confronti dei cambiamenti e del contesto, che rende necessario saper rispondere prontamente alle situazioni, e proattività, ossia saper anticipare i cambiamenti cogliendo i segnali che li precedono. Il mercato cambia velocemente".
Nel Suo recente libro "Qualità e prestazioni degli edifici. Come valutarle e misurarle: un modello di rating" affronta tematiche rilevanti. A quale conclusione è giunto?
"Il libro rappresenta la volontà di mettere a sistema soluzioni per misurare la qualità degli edifici. La qualità di un edificio è un concetto fluido e non solo estetico. Prendendo spunto da diverse definizioni, traducendole e integrandole, arriviamo a concetti base di qualità che includono il punto di vista dell’utilizzatore, con un approccio olistico".
Si ringrazia Andrea Ciaramella, autore di numerose pubblicazioni fra cui: "Sviluppo immobiliare e rigenerazione urbana. Perché alcuni progetti hanno successo e altri falliscono", "Data Center", "Qualità e prestazioni degli edifici. Sistemi di rating e indicatori ESG per la misurazione della qualità immobiliare" e "Real estate asset management. La gestione strategica dei portafogli immobiliari".