Dati catastali: perché è importante conoscerli e dove trovarli
I dati catastali identificano in modo univoco un'unità immobiliare e hanno molteplici utilizzi. A titolo di esempio sono richiesti in caso di compravendite immobiliari, successioni e donazioni, contratti di locazione e anche per il calcolo delle imposte, si pensi all'IMU e alla tassa rifiuti.
La visura catastale (che può essere per soggetto, per immobile, attuale o storica) è un documento che identifica in maniera univoca un'unità immobiliare; non deve essere confusa con le altre due tipologie di visure, ossia la camerale e l'ipotecaria.
I dati catastali più richiesti presenti in visura sono i seguenti:
• foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche;
• particella o mappale: rappresenta all'interno del foglio, la porzione di terreno o il fabbricato e l'eventuale area di pertinenza e viene contrassegnata da un numero;
• subalterno: identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L'unità immobiliare urbana è l'elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale;
• rendita: è molto importante ai fini fiscali costituendo la base imponibile per alcune imposte. Per i terreni si fa riferimento al reddito dominicale ed agrario;
• categoria: definisce la tipologia del fabbricato. La categoria è contraddistinta da una lettera che può andare dalla A alla F ed un numero (per esempio un negozio appartiene alla categoria C/1, mentre un ufficio è classificato come A/10);
• intestati: titolare/i di diritti reali e di godimento sull'immobile.
Altri due importanti documenti catastali sono:
• planimetria catastale: un disegno tecnico, in genere in scala 1:200, di un'unità immobiliare da cui è possibile per esempio evincere dimensioni, coerenze, suddivisione e destinazione dei locali interni (accesso, vani, finestre, balconi, ecc.). Qualora non fosse presente nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate è necessario l'intervento del tecnico;
• mappa catastale: la rappresentazione grafica del terreno, generalmente in scala 1:2000, ove sono riportate le particelle (o mappali), le strade, i corsi d'acqua e tutto quanto riconducibile alla proprietà dello Stato (demanio). Può essere utile in caso di controversie o dubbi riguardanti i confini di proprietà.
Nel corso del ciclo di vita di un immobile possono verificarsi eventi di natura differente capaci di determinare una variazione dei dati catastali. Di seguito alcuni esempi:
• vendita di un'unità immobiliare (in questo caso a variare sono i dati della proprietà);
• ristrutturazioni o ampliamenti;
• frazionamenti;
• sanatorie;
• cambio di destinazione d'uso (si pensi alla trasformazione di un negozio in abitazione o viceversa).
In caso di variazione sull'immobile (destinazione d'uso, consistenza, proprietà, ecc.) è obbligatorio comunicarlo all'Ufficio Territorio dell'Agenzia delle Entrate così che possa aggiornare i propri archivi e venga garantita la conformità tra lo stato di fatto e quello documentale del bene. La variazione, a seconda della sua natura, può essere comunicata dal proprietario o da altri professionisti.
Verificare che quanto riportato nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate rispecchi lo stato di fatto dell'immobile è molto importante. In caso di dubbi è sempre utile ricorrere al professionista di fiducia così che possa effettuare un controllo approfondito e comunicare eventuali mutazioni.